Agevolazione "prima casa", si può ottenere su immobile fatiscente?

“Buongiorno avvocato,

vorrei acquistare, a buon prezzo, una cascina in stato di rovina perché intenzionato a ristrutturarla per renderla la mia abitazione.

Documentandomi su internet, mi è parso di capire che anche questa categoria di immobile possa beneficiare della liquidazione dell’imposta di registro in maniera ridotta.

Ora però, da alcuni amici, mi viene detto che essendo l’immobile fatiscente non ci sia questa possibilità. Mi sa fornire alcune indicazioni in proposito?”

Gentile lettore,

il suo quesito riguarda la cosiddetta agevolazione “prima casa”, istituita con la finalità di facilitare l’acquisto di abitazioni da parte di soggetti che altrimenti ne sarebbero sprovvisti, per esempio, per ragioni economiche.

Questa argomentazione è tra quelle utilizzate dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza 3913/2025, che si è recentemente occupata di questo tema.

In questo provvedimento la Suprema Corte ha ribadito l’orientamento giurisprudenziale in materia, ovverosia la possibilità, anche per gli immobili in stato di rovina o fatiscenti (la Corte utilizza il termine “collabente”, proprio del lessico giuridico) appartenenti alla categoria catastale F/2, di godere della suddetta agevolazione.

Gli unici immobili, infatti, a non poterne godere sono quelli appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9, venendo in questo modo parificati gli immobili fatiscenti (categoria F/2) a quelli in corso di costruzione (categoria F/3), i quali beneficiano anch’essi dell’agevolazione.

Questa assimilazione è permessa dal fatto che le categorie F/2 e F/3 sono attribuite a immobili che, seppur non godendo dell’immediata idoneità abitativa, sono destinati a ottenerla dopo che, nei primi, sia stata ultimata la ristrutturazione, nei secondi, la costruzione.

Sussiste comunque una limitazione temporale relativa a situazioni come quella da lei illustrata, ovverosia il termine di decadenza triennale relativo al potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate. Importante evidenziare che questo termine ha inizio non dalla data di conclusione del rogito, ma da quella di fine dei lavori edili.

In base a quanto detto, dunque, a nulla importa che al momento dell’acquisto l’abitabilità sia solo potenziale, poiché è sufficiente che tale caratteristica diventi propria dell’immobile al termine dei lavori necessari al suo rifacimento.

Al requisito temporale si aggiunge, inoltre, l’obbligatoria dichiarazione, da parte dell’acquirente, della volontà di adibire quanto acquistato a “propria abitazione”, come espresso da numerose pronunce giurisprudenziali.

In conclusione, quindi, gli immobili, come quello da lei acquistato, appartenenti alla categoria catastale F/2, godono, purché vengano rispettate le due condizioni sopra esposte, dell’agevolazione “prima casa” e dunque potrà pagare un’imposta di registro in misura ridotta come da lei correttamente individuato e compreso nelle sue ricerche.